中介发来的年度收支报表，我能不能直接照抄进税表？

报表一般七月就到了，而且它看上去就是为报税这件事做的：最上面是收到的租金，中间是中介费、水费、council rate、修水管的、换灯的，最下面一个净额，和你这一年账户里实际收到的钱对得上，一分不差。把这一页当成税表里出租房那一栏、当成已经算好的答案，是最自然的反应，大多数业主也确实是这么做的。

2026 年 7 月底，ATO 把它跟税务代理讲了很久的话讲到了台面上：这份报表是个有用的起点，但它是资料，不是税务处理。ATO 要求业主在报税之前，把报表和发票、收据等单据对一遍；并且明确说，即使数字来自中介，税表里的内容仍然是业主自己的责任。原因不难理解：那些分类是给物业管理系统用的，不是按税法设计的。落到实处，通常有三个地方要改。

收入那一行，几乎肯定不是你该填的数

按 ATO 2026 年 5 月 21 日更新的指引：你要申报的是毛租金，也就是在扣掉中介费、以及中介替你垫付的各项支出之前的金额。报表最下面那个净额，是整页纸上唯一一个可以确定不该出现在税表里的数字。

听起来这只是个形式问题——毛租金减掉支出不还是净额吗？只有当中介扣掉的每一笔支出，都能在今年、按全额、按「当年据实抵扣」的方式抵掉时，这两条路才会走到同一个结果。而这篇后面讲的，正是为什么其中好几笔做不到。直接填净额，等于你默默地把所有这些支出都按 100%、按当年、按最宽的那一类抵掉了——包括那些本该分 40 年摊、甚至根本不能抵的。

时间点也是个坑。租金算在租客付给你的中介或代理的那一年，不是算在中介转账给你的那一年。ATO 自己的例子就是这么设的：押金在 2026 年 6 月 30 日放给了中介，7 月 4 日才进业主账户——它属于 2026 年度。另外，被扣下来抵最后一个月房租的押金、或者因为房屋损坏而扣下的押金，同样算收入。

还有一点：报表是开给当初签管理合同那个人的，而这不一定等于房子的产权结构。收入和支出要按法定产权比例申报——持有 50% 的人申报 50% 的租金、抵 50% 的支出，跟钱打进了谁的账户没有关系。

报表上写「维修」，税表里未必是维修

这里才是真正花钱的地方。ATO 有一张对照表（2026 年 5 月 22 日更新）：出租期间坏掉、磨损、损毁的东西，把它修好或换掉——比如风暴打坏的一截围栏、请水管工修个漏水的龙头——属于 repair（维修），当年据实抵扣。出租期间的老化，做防止或修复处理——比如把褪色的内墙重新刷一遍、给木平台重新上油——属于 maintenance（保养），同样当年抵。

接下来这张表就转向了。修的是你买下这套房时就已经存在的损坏——不管你当时知不知道——这叫 initial repair（初始维修）。它今年一分都抵不了：这笔支出要按 capital works（资本性工程）处理，2.5% 摊 40 年。更严格的是，如果初始维修修的是房子里的折旧资产，那是完全不能抵。整体更换而不是局部修补——换掉整道围栏，而不是那一截——属于资本性工程；翻新、加建（比如加个车棚）也是。

而装一台全新的电器、或者一套新窗帘（洗碗机、百叶窗），这两类都不是——它属于 depreciating asset（折旧资产），要按有效使用年限逐年抵折旧。中介那边呢，只有一个栏位，通常整年都写着「repairs and maintenance」。

还有两条规则，最好在你觉得「这东西便宜、应该没事」之前先知道。折旧资产成本在 $300 或以下的，用于产生非经营性应税收入时一般可以当年一次性抵掉；但有两个限制：它不能是当年开始持有的、整套成本超过 $300 的成套资产的一部分，也不能是当年开始持有的若干件相同或基本相同、合计超过 $300 的资产之一。四片一模一样、每片 $250 的百叶窗，不等于四笔一次性抵扣。

第二条是二手资产。住宅出租房里的二手折旧资产——包括你买房时房子里本来就有的那些东西——一般不能抵折旧，除非两个条件同时满足：你在 2017 年 5 月 9 日晚上 7:30 之前买下这件资产，并且在 2017 年 7 月 1 日之前把它装进了出租房。如果你是在 2017 年 7 月 1 日当天或之后把自住房改成出租房，房子里原有的电器同样适用这条。

「其他」「杂项」，以及那笔被抵了两次的钱

ATO 这次 7 月的提醒，专门点了那些含糊的标签：被归进「sundry」「other」这类大类里的支出，报表上看不出这笔钱到底花在了什么上面。一笔说不清是什么的支出，就没法分类；没法分类的支出，在拿到能解释它的那张发票之前，就不该往税表里填。

同一份提醒里还有两个相关的问题。一是私人用途的支出——业主自己使用这套房子产生的成本——被一并扫进了报表。二是同一笔钱被抵了两次：中介从租金里付了水管工的钱，把它列在报表上，同时又把发票复印一份寄给你存档。于是你手上有两张纸，但只有一笔支出。ATO 在 2024 年 6 月的新闻稿里说得很直接：业主只能就自己实际承担的金额申报抵扣，所以哪怕同一笔支出留下了两份记录，也只能抵一次。

这不是说报表没用。对绝大多数业主来说，它是手上最完整的一份记录；没有它，把一年的租金和开销重新拼出来只会更糟。它只是不等于税表。可操作的做法是每一行问三个问题：这笔钱到底买了什么、发生在哪一年、以及这笔钱是不是你承担的。凡是光看报表答不上来的，就得把背后那张发票找出来——七月找最容易，两年后收到 ATO 的数据比对问询时再找，最难。

以上是截至 2026 年 8 月 4 日的一般性信息，不构成针对你这套房子的建议。某一笔支出该怎么归类，取决于当时实际做了什么工、以及你买下这套房时它是什么状态，必须落到你自己的单据上判断。把中介报表和发票对平、把维修和资本性工程分开，本来就是我们做出租房报税时花时间最多的一块——投资房税务服务就是围绕这件事做的；而投资房计算器可以让你看到，当抵扣按正确的类别归好之后，这套房子的实际持有成本长什么样。