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投资房现金流与负扣税测算
算清持有一套出租房，税前和税后每周真实的成本（或收益）。这笔账，每个房东都应该在六月之前算——而不是之后。
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计算口径
- 利息按「贷款余额 × 利率」估算（只还利息口径），本息同还贷款会有差异。
- 折旧是不出现金的抵扣——一份估价师折旧报告（QS report）常常自己就把自己赚回来了。
- 税务影响按 2026–27 财年边际税率加 2% Medicare levy 估算。
- 未计入空置期、土地税与资本增值；出售时适用 CGT。
- 年租金收入
- $33,800
- 贷款利息
- − $48,000
- 现金开销
- − $8,000
- 年折旧额（如有报告）
- − $6,000
- 租房净结果（应税口径）
- -$28,200
处于负扣税状态——该亏损可抵减你的应税收入。
- 按你的边际税率估算的税务影响 (32%)
- + $9,024
税后每周真实持有成本
$253/wk
仅供一般参考——不构成税务或投资建议，也不是购房建议。实际结果因个人情况而异，采取行动前请先咨询我们。
让我们帮你审一遍出租房申报