11 月 3 日，澳联储把现金利率目标加到 4.85%。如果投资房贷款的利率跟着涨，缺口每个月都要从自己账户往里补，可亏损带来的税务好处，通常要等报完税才拿得到。这笔钱非得等到明年吗？
办法：申请工资预扣变更
负扣税，就是投资房可抵扣的支出比租金还多，亏的部分可以冲减其他应税收入。雇主不管这些，只按工资扣税，多扣的等你报税时再结算。
工资预扣变更，就是向 ATO 申请批准一个更低的预扣比例，让平时扣的税尽量贴近年底实际要交的税。雇主要收到 ATO 的通知才能改。
算一笔账
假设一位税务居民年薪 $120,000，估计 2026–27 财年投资房亏损 $15,000，没有别的抵扣。应税收入变成 $105,000，两个数都在 30% 这一档，加上 2% 的 Medicare levy，全年的税少 $4,800，平摊到 26 个双周大约每次 $185。财年中途才获批的话，剩下的发薪次数就少了。
再看加息。假设 $600,000 只还利息的投资贷款，银行把 0.25 个百分点全部转嫁，一整年多付利息 $1,500。按同样 32% 算，税上的影响是 $480，剩下 $1,020 还是自己扛。预扣变更不会让银行少收一分钱，只是让税务上的影响早点到手。以上只是举例，不代表任何人的实际结果。
受理条件和办理方式
ATO 只受理符合这几条的申请：该报的税表和 BAS 都报了；没有欠税；如果上一年也有获批的预扣变更，上一次评税结果不能是要补税。炒股、差价合约和加密货币的亏损不受理。
可以在 myGov 进 ATO 线上服务办（Tax → Manage → PAYG withholding variation），也可以找注册税务代理。要填全年所有雇主给的收入，包括奖金，名下每套投资房都要列；和人共有的，按房产证上的份额填。
网上申请的处理目标是 28 天，纸质 56 天。公司薪资部门收到通知后，下一个发薪日开始按新比例扣，所以公司是会知道的。2026–27 财年最晚 2027 年 4 月 30 日交；5、6 月交的算下一财年，从 7 月 1 日起生效。
最常见的两个误区
第一，以为批了就等于 ATO 认可了你的数字。ATO 明说不代表接受，真正要交多少，报税时才定。如果估得太乐观，比如把还本金也算进去，或者把转贷（redraw）自用部分的利息也算了，年底可能要补税，还可能影响下次申请。ATO 也可能要你拿贷款合同、地税和保险账单、折旧报告等，记录至少留 5 年。
第二，办一次就不管了。卖房、收入比申请时填的高、多拿奖金或佣金、可抵扣支出变了、换雇主，都要重新申请；收入变化大到年底要补 $500 或以上的也一样。已经有预扣变更的人，利息变了就该重算。第二年想继续，要在到期日前至少 6 周再交一次。
申请 2027–28 财年前，先看买房日期
从 2027 年 7 月 1 日起，住宅投资房的负扣税只限新建房，这已经是法律。2026 年 5 月 12 日晚 7:30（AEST）时已持有的房子不受影响；那之后买的二手房，亏损只能抵住宅房产收入，不能再冲工资。
ATO 的填表说明还没提到这个变化。但预扣变更本来就是为了贴近年底要交的税，所以我们的理解是：冲不了工资的亏损，也很难成为工资少扣税的理由。
以上是根据截至 2026 年 11 月 7 日澳联储和 ATO 公开资料整理的一般信息，不针对任何人的具体情况。可以用站内的投资房计算器看利率或租金变化对持有成本的影响；我们的投资房税务服务也包括年度报税和预扣变更申请。相关阅读：PAYG 分期缴税（自雇人士）、转贷自用的利息、2027 年 7 月 1 日之后的负扣税。
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