房子写的是两个人的名字。买的时候离 2026 年预算案还远得很，所以负扣税新政出来那阵子，你翻出合同看了眼日期，确认稳稳落在 2026 年 5 月 12 日晚上 7 点半之前，也就不再多想了。
但底下压着的那个问题没那么舒服。房子一拿就是几十年，这几十年里会有人过世，会有婚姻走到头，也会有一天自住房变成出租房。那份豁免扛得住这些事吗？还是说，它会跟着当初那个产权安排一起没了？
昨天御准的是什么
《Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 2) Bill 2026》已于 2026 年 8 月 26 日获总督御准，成为 2026 年第 71 号法律（Act No. 71 of 2026）。就是我们上周写过的那个法案——装着 $20,000 即时资产抵扣永久化和公司亏损回抵回归的那个。
但有一部分，在 6 月 25 日法案提交时并不在里面：Schedule 4。2026 年 8 月 18 日，政府在众议院提出并通过了两项修正，往里面加了一整节负扣税条款。这节内容跟法案其余部分几乎不搭界，却恰恰是最可能落到普通家庭头上、而不是落到生意头上的那一节。
它堵的是哪个口子
先说它趴在上面的那条规则。2026 年 5 月 12 日晚 7 点半之后取得的住宅物业，从 2027 年 7 月 1 日起要「隔离亏损」——租金净亏损不能再往工资收入上抵。在那个时间点之前取得的住宅，以及属于新建住宅的，属于例外。
接下来是技术性的麻烦。产权法和税法在「联权共有」（joint tenancy）这件事上是打架的。按产权法，联权共有自带生存者权：一方过世，另一方直接就是整套房的主人，没有「取得」这个动作。税法不认这套——第 108-7 条把联权共有人当作各自持有一份均等份额、按分权共有（tenants in common）处理；第 128-50 条又规定，活着那位取得死者那份的时间，就是死者去世当天。
两条叠在一起，就出了个谁都没打算要的结果。2019 年买房、联名持有的一对夫妻，明明稳稳站在 2026 年 5 月 12 日这条线的正确一侧。假如其中一位在 2029 年过世，另一位在税法上就被认定为「在 2029 年那天取得了另外那一半」——一个预算案之后的日期。不修补的话，这半套房就掉出例外，一半租金亏损要被隔离，原因仅仅是有人去世了。
现在护住的三种情形
新增的第 26-156 条管的是在世配偶：不管死者那份是通过联权共有的生存者权直接归到你名下，还是作为遗产受益人继承过来，都算。在世配偶被视为「与死者同一时间取得」这份权益——死者当初在例外里面，在世配偶就还在例外里面。
新增的第 26-157 条管的是非配偶的共有人：一起凑钱买房的兄弟姐妹、朋友，或者父母和成年子女。这条多一个条件——在世的那位，必须原本就在同一套房上持有份额，联权共有或分权共有都行。
新增的第 26-158 条管的是婚姻关系破裂：配偶之间因为第 126-5(1)(a) 至 (f) 项所列的法院命令或经法院认可的协议而发生的产权转移。只要转出方是在预算案当晚之前取得的，接收方就被视为在那个时间取得。
三条的判断口径是一样的：看对方原本是什么身份，不看接收人自己是什么身份。继承或接收的一方，承接的是死者或转出方的位置——不会更好，也不会更差。
资本利得税那一半也跟着走
第 26-159 条把同样的待遇延伸到资本利得税这一侧。这一点必须提，因为 2027 年那套改革本来就是两半：一半管负扣税，一半管资本利得。按新规则被视为新建住宅的，接收方保留在 50% CGT 折扣和成本基础通胀调整（cost base indexation）之间二选一的权利，处置时也不适用那条 30% 资本利得最低税率。没有这一条，就会出现一个人保住了负扣税资格、却丢了资本利得待遇的别扭局面。
第四种情形，眼下几乎没人提
真正值得多看两遍的这一种，跟去世和离婚都没关系。一套一直只作自住的房子，第一次被拿去产生应税收入（也就是出租）的时候，第 118-192(2) 款会把它视为「在那一刻按市场价重新取得」。这是本来就有的老规矩，通常也是帮你的——正因为有它，自住房平时不需要一直留着成本基础记录。
但放在这套新规则底下，它就会伤人。一个 2015 年买了自住房的家庭，2029 年搬走出租，在税法上会被认定为「2029 年才取得」——一个预算案之后的日期——于是一套自己拿了十四年的房子，豁免没了。新增的第 26-155(3AA) 和 (3AB) 款把这个视同取得的效果在这件事上关掉，回到你当初真正取得产权的那个时间。
它做不到的事
它保的是一份已有的豁免，不是凭空造一份出来。如果死者或转出方本身就是在 2026 年 5 月 12 日晚 7 点半之后取得这套房、又不属于新建住宅，那就没有什么可以传下去。它也管不了卖房——把一套有豁免的房子卖掉再买一套二手房，待遇照样丢。
时间上也不用紧张。Schedule 4 的生效日是御准之后最近的那个 1 月 1 日、4 月 1 日、7 月 1 日或 10 月 1 日，也就是 2026 年 10 月 1 日；适用范围是 2027-28 财年及以后各财年产生的租金净亏损。这个月正在报的那份税表，它一个字都不碰。
以上是截至 2026 年 8 月 27 日的一般性说明，不构成针对你自己房产的建议。这里面有两件事值得去「查清楚」而不是「以为」，而且都是翻记录就有答案、不需要判断的：一是你的产权到底是联权共有（joint tenants）还是分权共有（tenants in common）——这件事很多人非常确定，然后记错了；二是你名下每套住宅的合同签署日期，拿去和 2026 年 5 月 12 日晚 7 点半比一下。这两个事实决定了上面这一整篇跟你有没有关系。
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