房子是好几年前买的。租金一直不太够还贷款利息、物业费和市政费，每年报税的时候，那个缺口都从工资收入里扣掉了。然后新闻来了：从 2027 年 7 月 1 日起，负扣税只限新房——而且这次不是提案，是已经通过的法律。
接下来那个问题问得没错：我已经持有的这套，算不算在里面？对大多数看到这篇的人来说，答案取决于一个具体的时间点，而那个时间点已经过去了。
变成法律的是什么，新闻标题漏掉的是哪一句
2026 年 5 月 12 日，作为 2026–27 联邦预算案的一部分，政府宣布改革负扣税和资本利得税。ATO 的官方说明写得很直接：这两项措施已经成为法律，载体是 Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026 和 Income Tax Rates Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026，从 2027 年 7 月 1 日起适用。其中一项，就是把住宅投资房的负扣税限制在新房。
同一个 ATO 页面上紧接着的下一句，才是很少上新闻标题的那句：这些改动对既有投资的影响是有限的——在宣布当时（2026 年 5 月 12 日晚上 7:30 澳东标准时间）已经持有的房产，不受负扣税改动的影响。
另外有一句也值得先说在前面：这是一项只针对住宅房产的措施。商业地产，以及股票等其他资产类别，仍然按现行规则处理。
三种情况，由同一个时间点划开
预算案的过渡安排，把每一套旧住宅投资房分进了三类。
第一类，宣布当时已经持有的——预算文件特意写明，包括「已经签了合同、但还没过户」的情况——今后仍然可以负扣税，一直到卖掉为止。给出的理由也很明白：已经按现行规则做了投资决定的纳税人，不应该被改动打乱。
第二类，在宣布之后到 2027 年 6 月 30 日之间买的，这段期间内可以负扣税，但从 2027 年 7 月 1 日起不行。
第三类，2027 年 7 月 1 日当天或之后买的，不能负扣税。新房从头到尾是例外：2027 年 7 月 1 日之前和之后，都可以继续负扣税。
有两点藏在措辞里，容易看漏。一是这个待遇是跟着房子走的、到卖出为止——所以把一套受保护的旧房卖掉、再买另一套旧房，待遇不会跟过去。二是起作用的是合同日期，不是过户日期，这对 2026 年 5 月初刚签了楼花的人特别关键。
「不能负扣税」不等于亏损凭空没了
这是最常被读错的一段。从 2027 年 7 月 1 日起，2026 年 5 月 12 日晚 7:30 当天或之后买入的旧住宅投资房，其亏损只能用来抵扣住宅房产带来的其他收入，包括资本利得。如果亏损用不完，可以结转到以后年度，继续抵扣住宅房产收入——预算说明书给的理由很直白：这样投资人今后仍然能为维修保养一类的支出拿到扣除。
所以准确的说法是：亏损被「关起来」了，不是被取消了。变的是它能抵什么——它不再往下压工资收入，而是待在那里等租金转正，或者等一笔住宅房产的资本利得。对一个每年 7 月都把退税算进现金流的家庭来说，这是一次现金流的变化，不是一笔扣除的消失。
适用范围是个人、合伙企业、公司和大多数信托。广泛持有的信托（例如大多数管理式投资信托）以及养老金基金（包括自管养老金 SMSF）不在其内。
到底什么算「新房」，以及这几天还在改的那部分
预算说明书给了大框架：新房指的是真正增加住房供给的住宅——在空地上盖起来的房子，或者把现有房产拆掉、重建成数量更多的住宅单元。推倒重建（knock-down rebuild）或者大幅翻新，如果没有增加住宅数量，不符合条件。
后面还挂着一条二手规则，任何人在买「准新房」之前都值得先读一遍：一套新房不能曾经被卖过，除非它最初由建筑商持有、且空置未被居住超过 12 个月。之后的买家，就这套房子而言，既拿不到 50% 资本利得税折扣，也不能负扣税——预算文件把它类比成某些州对新房印花税减免的做法。
细节还没有定死。2026 年 8 月 4 日，财政部发布了 Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 3) Bill 2026 的征求意见稿，意见征集到 2026 年 8 月 21 日截止。这批草案材料里就包括「新住宅」的定义，以及哪些住房投资可以豁免负扣税限制。按草案，一套房产在真正增加住房供给的前提下，只要是在入伙纸（certificate of occupancy）签发后 24 个月内取得的，一般就会被视为新房——这是把预算案里原本写的 12 个月放宽了，理由是给建筑商和开发商时间把手上的现房卖出去。草案还保留了某些情形下原有的负扣税资格或新房身份，包括因继承或者婚姻关系破裂而从配偶处取得的住宅。
财政部自己那句话就是这里的护栏：征求意见结束之后，最终的定义和豁免范围会写进正式立法。征求意见稿不是法律。24 个月这个数字，现在只能当作方向，不能当作签合同的依据。
两个正在流传的误读
第一个：赶紧在 2027 年之前把房子卖掉。过渡安排的设计意图恰好相反。宣布当时已经持有的房产，今后可以一直负扣税到卖出为止；预算文件把话说得很明：过渡安排是为了把资产市场受扰动的风险降到最低，也就是说，不存在赶在某个日期前买进或卖出的动机。提前卖掉一套受保护的房子，等于把这份保护亲手扔掉，而不是保住它。
第二个：把旧房推倒重建，那就变成新房了。只有住宅数量增加才算。拆掉一栋、盖成更多套，可以合格；拆掉一栋、盖成更好的一栋，被明确排除在外，大幅翻新但没有增加供给的同理。
以上是截至 2026 年 8 月的一般性信息，不针对你这套房的具体情况——某一套房到底受不受保护，取决于合同日期和产权怎么持有，而新房的规则目前还是草案。这个月真正值得做的事只有两件，都很窄、也都查得出来。第一，把你名下每一套住宅投资房的合同日期翻出来，和 2026 年 5 月 12 日晚上 7:30（澳东标准时间）对一下——看的是合同日期，不是过户日期。第二，如果正在看任何打着「全新」「准新」旗号的房子，问清楚入伙纸的签发日期，并拿到书面确认：这套房除了建筑商持有之外，没有被卖过、也没有被居住过。将来能不能享受这项优惠，就挂在这一条上。
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