度假屋偶尔挂出去出租，房贷利息和地税还能抵吗？

你在黄金海岸有一套公寓，或者中央海岸有个小房子。一家人不用的时候，就挂到 Airbnb 或 Stayz 上出租，报税时按普通投资房的做法，把房贷利息、市政费和水费、物业费都拿去抵税。过去很多年，这大体上是行得通的。但从 2026–27 财年起，税务局（ATO）看这件事的角度变了。

ATO 现在先问的那一句

2026 年 5 月，ATO 敲定了一份关于出租房抵扣的新裁定 TR 2026/1，配套两份操作指引——PCG 2026/2 讲怎么按比例分摊抵扣，PCG 2026/3 专门针对度假屋。这份裁定没有加新税，它是把一个问题问在了最前面，问在你任何一项持有成本能抵之前：这套房子，是不是主要用来产生应税收入的？

关键就在「主要」两个字。一套真正放在租赁市场上的房子——按合理市场价挂出去、任何人都能订、确实在赚租金——过得了这一关。而一套本质上是自家度假屋、只是围着家人自己的使用间隙偶尔挂几天的房子，过不了。偶尔出租，已经不足以单独撑起抵扣。

过不了这关，哪些抵扣直接没了

如果房子不是主要用来赚钱的，那些和「拥有、使用」这套房子相关的成本，就不能再抵税了。这是最贵的一串：房贷利息、市政费和水费、物业费、资本性建筑折旧（capital works）、以及资产的价值递减（depreciation，俗称折旧）。对一套贷款买的度假房来说，这几项几乎就是抵扣的全部——一旦拿不了，原本账面上的负扣税（negative gearing）亏损，可能就变成一分都抵不了。

只有一小串成本还能抵，而且仅限于跟「真的有客人住进来」直接挂钩的那些：广告和挂牌费、客人退房后的清洁费、以及平台抽走的预订佣金。凡是单纯因为「你拥有这套房」而产生的开销，全都没了。

中间地带：按比例分摊

多数度假屋不是非黑即白，规则也不是。如果你的房子主要是拿来出租的，只留了一小段自用时间——淡季住一个星期，或者几个本来也订不出去的周末——你依然可以抵扣，但只能抵产生收入的那部分。PCG 2026/2 给了一个按天数分摊的办法：把全年的成本，按房子真正可供出租、且用于产生收入的天数来分摊，自用的那几天不算。

最容易被抽出来的那个误区

最容易踩的坑，是把「我挂出去了」当成答案。一套挂着一个根本没人会订的高价、每个学校假期和长周末都被自己占掉、只有「一家人恰好不想用」时才「可租」的房子，在 ATO 眼里就是把自用包装成了出租。它通过平台数据比对能看到的收入，常常对不上你报上去的抵扣，这个对不上，就是被抽查的那一下。

ATO 已经表示，2026 年 7 月 1 日之前发生的度假屋出租开销，它不会去翻查——也就是说，真正要留意的，是你现在所处的这个财年往后。如果你手上有一套租住混用的房子，今年正是该老老实实看一看它到底是怎么用的：在你报之前，而不是等审查来了之后。

以上是截至 2026 年 7 月的一般性信息，不构成针对你个人情况的建议；规则怎么适用，取决于你的房子实际是怎么使用和持有的。如果你有度假屋、有租自混用的投资房，或者拿不准自己到底在「主要用于出租」的哪一边，这恰恰是值得和注册报税代理一起理清楚的问题。这也正是我们面向房产投资者的税务服务在做的事。