房子当年是尽了责的：你买下它，住了好些年，在税法在意的每一个意义上，它都是你的家。后来因为工作或家里的事，人回了海外，房子就搁在那儿——也许租了出去，也许只是空着守着。现在有理由卖了。大多数人心里默认的，是那条曾经对所有人都成立的规矩：那是我自住的家，增值当然免税。可对一个已经不再是澳洲税务居民的人来说，恰恰是这个默认最贵。
2020 年规则变了，而且不留情面
从 2020 年 7 月 1 日起，一个人如果在自己是税务上「外国居民」（foreign resident）期间卖掉自住房，这笔交易就不能再享自住房资本利得税（CGT）豁免。ATO 的口径几乎不留余地：这不是打折的豁免，也不是按你实际住过的年头按比例给的豁免。只要在那个关键时点你是外国居民，豁免就直接没有，整笔增值都可能要计税——包括你当年把它当家住的那些年涨的部分。
以前对 2017 年 5 月 9 日下午 7:30（澳东部时间）之前购入的房产，有过一段过渡宽限，但这扇窗在 2020 年 6 月 30 日就关上了。放到 2026 年才卖，这条路已经没有了。
决定一切的，是签合同那一天
这整个话题里最要紧的一件事是时点，而且不是大家以为的那个时点。真正算数的，是你在 CGT 事件发生当天的税务居民身份——对房产而言，就是你签署买卖合同的那一天，不是几周后交割（settlement）那天。
签的时候你还是澳洲税务居民，普通的自住房规则就还在；晚签一天，等你已经变成外国居民再签，豁免就可能整个丢掉。税务居民身份是它自己的一套判定——跟你的签证、国籍、或者你在澳洲待了多少天都不是一回事——在签任何东西之前先把自己的身份看清楚，是最省钱的一步。
唯一一扇窄门：life events 测试
确实有一个例外，而且是故意留得很窄的。一个外国居民要还能用上豁免，必须同时满足两点：卖的时候你成为外国居民的连续时间在六年或以内；并且这段期间发生了一小串特定的「人生事件」之一——你本人、配偶、或未满 18 岁的孩子患有绝症（terminal medical condition）；配偶或未满 18 岁的孩子在这期间去世；或者婚姻／关系破裂，并有《1975 年家庭法》下的法院命令或规定的协议为证。
除此以外，当了外国居民六年还是六个月，没有区别——豁免就是用不了。
两个最常见的误读
第一个，是觉得「我住过那么多年，总该算点数吧」。旧规则下，搬走后的一段时间里前自住房还能保留豁免，按年数分摊也能磨掉一些棱角。这套想法不能平移过来。以外国居民身份、又不符合 life events 测试卖掉，自住的那些年不再有任何部分抵扣——计算是从最初的买入成本（cost base）、按整个持有期一路算下来的。
第二个，是把「增值要交的税」和「交割时被扣下的钱」搞混。从 2025 年 1 月 1 日起，外国居民资本利得预扣（FRCGW）要求买家在每一笔房产交易里，按成交价的 15% 预扣并上缴 ATO，原来 75 万澳元的门槛已经取消。澳洲居民靠给买家一份 ATO 的清税证明（clearance certificate）来免掉这一扣；外国居民一般拿不到，于是成交价的 15%——注意是成交价、不是利润——会被先扣下来。这笔钱不是最终的税，只是预缴，报税时会抵在真正算出来的 CGT 上，多退少补。还要补一句：50% 的 CGT 折扣本身，对 2012 年 5 月 8 日之后属于外国居民的那段时间也会打折，所以很多人默认能用的那个折扣，可能比想象的小。
这些都不是在劝你赶紧卖，更不是建议你为了税去改变住在哪里。要说的只是一件很窄的事：对一个手上还留着旧日澳洲自住房、如今生活在海外的人来说，税务居民身份不是这笔交易的一个脚注——它就是决定这笔交易要交多少税的东西，而且在合同签下的那一刻就定死了。政府这些年一直在收紧针对外国居民的 CGT 网：预扣制度现在覆盖到每一笔交易，还有进一步的措施在国会里往前走，方向只有一个。
合理的顺序是：先把自己的税务居民身份定下来，再去测算增值，最后才决定时点——而且要在合同摆到面前之前很早就做。以上是截至 2026 年 7 月的一般性信息，不构成针对你个人情况的建议；具体怎么算，取决于你何时买入、住了多久、居民身份的经历、以及卖出的准确时点。真正把这套评估做扎实，是我们个人报税服务在做的事；如果这套房子这些年还在收租，我们的投资房业主服务负责每年那一摊。
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