人在海外、在澳洲有资产，10 月 1 日起规则改了什么？

人搬回国之后，悉尼那套房一直租着。某天刷到一条标题，说澳洲要收紧对海外投资者的资本利得税，后面还跟着一个日期：10 月 1 日。问题就这么冒出来了——明年要是卖掉，是不是完全不一样了？

对这位房东来说，基本上不是。10 月 1 日起生效的改动是真的，个别地方还改得挺宽，但它写出来是为了堵一个特定的口子。真正会被它够到的，是那些把澳洲的地放在公司或信托里、而不是放在自己名下的人。

9 月 15 日成为法律的是什么

Treasury Laws Amendment (Strengthening Accountability for Tax Adviser Misconduct and Other Measures) Bill 2026 于 2026 年 9 月 10 日两院通过，9 月 15 日御准，成为 2026 年第 86 号法律。ATO 在第二天更新了这项措施的专页，现在明写：该法已成为法律，相关改动自 2026 年 10 月 1 日起生效。

这个生效日不是临时挑的。相关章节的生效规则是「御准之后最近的 1 月 1 日、4 月 1 日、7 月 1 日或 10 月 1 日」——9 月 15 日御准，落点就是 10 月 1 日。

一共四项。一是厘清并扩大「应税澳洲不动产」的范围，包括在所得税法里新增「real property（不动产）」的法定定义，并把水权纳入；二是主要资产测试（principal asset test）改为看 CGT 事件之前的 365 天，而不再只看事件发生的那一刻；三是部分海外卖方在声明自己的份额不属于「间接澳洲不动产权益」时，必须向税务局长通知；四是符合条件的海外居民处置某些澳洲可再生能源资产，可享一项过渡性的 50% 资本利得折扣。

房子在你自己名下，这件事跟你关系不大

海外税务居民在澳洲只就「应税澳洲财产」缴税。澳洲的不动产——房子、公寓、商业物业、土地——从 2006 年这套制度建立起就在这个定义里面，现在还在。9 月 30 日要在澳洲算税的那笔交易，10 月 1 日照样算税，理由跟以前一模一样。

预扣也没动。海外居民资本利得预扣（FRCGW）适用于所有不动产交易，2025 年 1 月 1 日起签的合同，按房产价值的 15% 预扣，没有金额门槛。这笔钱由买方扣下，在交割时或交割之前交给 ATO。澳洲税务居民的解法是在交割时或之前拿到 clearance certificate；海外居民如果预计扣的比最终该缴的税多，可以申请 variation notice 调低比例。这两条通道，新法都没有改。

真正要紧的一项：往回看一年

在「直接持有」和「跟澳洲没关系」之间，还夹着一类：间接澳洲不动产权益。海外税务居民要同时满足两个测试才算持有它。第一个是非组合权益测试——你和关联方合计持有某个实体 10% 或以上，这个实体在澳洲还是在海外都算。第二个就是主要资产测试——该实体资产的市场价值主要来自澳洲不动产，也就是超过一半。

过去第二个测试是一张快照，在 CGT 事件发生前的那一刻拍。立法说明书对这个口子说得很直白：海外居民可以在 CGT 事件发生之前把实体的资产结构调一调，让事件发生时测试不成立，从而避开澳洲的资本利得税。

10 月 1 日起，只要该实体在 CGT 事件之前的 365 天内的任何一个时点，市场价值有超过 50% 来自澳洲不动产，测试就算过。卖之前几周把账面稀释掉，不再能决定结论；决定结论的是过去一年。说明书同时讲了两句缓和的话：这条是从 CGT 事件日期往回看，并非要求交易前一路做繁重的合规；部长还保留了以立法工具为特定海外居民另行指定测试时点的权力。

「不动产」现在包括什么

第二项改得安静，但伸得更远。所得税法里原本没有给 real property 下定义，用的是这个词的通常含义。时间一长，各州和领地的财产法——尤其是那些把附着在土地上的某些东西视为与土地分离的 severance 条款——被读进了这个含义里，结果同类资产因为所在州不同而税务待遇不同。

新法把定义写进法条。除通常含义之外，不动产还包括：对土地的任何权益或权利；要求获得或被授予该等权益的对人权利；可对土地行使或与土地有关的许可或合同权利；以及固定或安装在土地上的物（或若干物的组合）——而且这一判断不受各州和领地财产法影响。应税澳洲不动产现在还明确包括：与位于澳洲的水资源有关的水权（water entitlement），以及取得某项本身属于应税澳洲不动产的资产的期权或权利。

五千万澳元的通知义务，多半轮不到你

卖方向买方出具「我的份额不属于间接澳洲不动产权益」的声明——就是让买方不必预扣的那张声明——现在光有声明不够了。必须满足三条中的一条：卖方已就此向税务局长发出通知；该交易的合计价值低于 5,000 万澳元；或者该交易属于部长以立法工具指定的类型。

5,000 万以下，原来那套卖方对买方的声明机制照旧，不需要往 ATO 递任何东西。到了或超过这条线，通知必须在交易的审查期内递交——审查期从签约起算，到买方成为该资产所有人之前结束：审查期超过 31 天的，至少要在审查期结束前 28 天递；审查期不超过 31 天的，要在审查期开始后尽快递，且必须在结束前递到。关联交易要合并计算，所以把一笔买卖拆成几笔小的，并不能让它掉到门槛以下。卖方没有按要求通知，买方就必须预扣。

两个最常见的误会

第一个是以为新规会往回追。不会。修订是向前适用的，针对生效日当天或之后发生的 CGT 事件。而处置资产时，CGT 事件一般发生在签订合同的那一天，不是交割那天——所以 9 月下旬签、11 月交割的合同走旧规则，10 月 1 日签的不走。对于生效前已经下过评税、且法定修订期限尚未届满的海外居民，新法也没有动他们原有的修订权利。

第二个是那种「卖之前重组一下就行了」的直觉。365 天这一条就是冲着它去的，是整个方案里最针对性的一处。指望税收协定悄悄化解也不成立：新法加了一条指引，确认澳洲各项税收协定中提到的 real property、immovable property 和 land，指的就是应税澳洲财产。

以上为截至 2026 年 9 月 19 日的一般性信息，不构成针对任何具体持有情况的建议；某个实体到底过不过这两个测试，先是一个估值问题，然后才是税务问题。365 天测试带来的实际后果是证据层面的：卖出前一年里实体资产的市场价值，现在也进了卷宗，而不只是签约当天的那张表。如果明年有卖出的打算，这份记录现在建，比事后倒推要容易得多。关于个人名下持有的那一半问题，可以看我们此前写的「搬到海外之后卖自住房还能不能免税」，以及「clearance certificate 与交割时被扣下的 15%」。房产投资者税务是我们四块服务之一，站内的投资房计算器也可以先用来估一估卖掉是什么光景。