买的是二手投资房，还有必要花钱做折旧报告吗？

你买的是一套已经建好的房子或公寓，现在租出去了，正在做税表里租金那一栏。中间大概率有人跟你说过：花几百块找 quantity surveyor 做一份「折旧报告」（depreciation schedule），这钱几倍地能赚回来。也大概率有另一个人跟你说：二手房别做了，白花钱，2017 年政府把折旧取消了。这两句话，各对一半。哪一半落在你身上，决定了这几百块该不该花。

一份报告，其实是两笔完全不同的抵扣

折旧报告里通常装着两样东西，税法对它们的处理完全不一样。第一样是房子本身——结构、屋顶、墙体、固定在建筑上或构成建筑一部分的东西，还有车道、围栏、挡土墙、车库、加建。税法里管这叫 capital works（建筑资本性支出），按一个固定比例，摊很多年抵。第二样是房子里面的动产——地毯、窗帘、烤箱、空调、热水器，按每样东西自己的有效寿命逐年折价（decline in value）。

大家说的「2017 年折旧被取消了」，讲的只是第二样，而且只针对住宅出租房。第一样从头到尾没被动过。

被砍掉的那一半

2017 年 7 月 1 日起，住宅出租房里的「二手动产」（second-hand depreciating assets）一般不能再抵折价。ATO 对二手的定义很直白：这东西在你之前已经被别人安装好待用或用过，或者是你自己私人住宅里用过的。落到实处就是——你买房那天，房子里已经摆着的那些，基本都算。

确实有例外。以下几种情况仍然可以抵：你是在 2017 年 5 月 9 日晚上 7:30（AEST）之前买下这套房或这件东西的；你在那个时点之前买了东西，并在 2017 年 7 月 1 日之前装进出租房；你是以「出租物业经营」的方式在做生意；持有房产的是公司、公众单位信托这类 excluded entity；或者这套物业根本不是用来提供住宅性住宿的（比如租给诊所的商业用途，整套规则就不适用）。还有一个很多人没想到的口径：2017 年 7 月 1 日或之后，把自住房改成出租房，也落在不利的那一边——你自己用了多年的那些家电，租客一搬进来，就不再产生抵扣了。

仍然能抵的是：你自己后来买进去的新东西。洗碗机坏了你换一台新的，这台新的照常折旧，因为「第一次安装待用」的人是你。

活下来的那一半，通常还是更大的一半

建筑资本性支出这一块，上面那些限制一条都不适用。住宅要拿这笔抵扣，前提是开工日期晚于 1985 年 7 月 17 日。1985 年 7 月 18 日至 1987 年 9 月 15 日之间开工的，比例是每年 4%；1987 年 9 月 16 日及以后开工的，是每年 2.5%，从竣工日算起可以抵 40 年。另有一些类型的建筑适用 25 年、每年 4% 的口径。

关键在于：这个比例乘的是建筑成本，不是你的买入价——报告存在的全部意义就在这里。举个假设的例子：一套 2005 年竣工的联排别墅，当年建筑成本 $500,000。按 2.5% 算，一整年是 $12,500；而你只能按物业当年真正用于产生收入的天数按比例算，如果那个财年只租了 122 天，这一年能报的就是 $12,500 × 122 ÷ 365 = $4,178。这一切跟你是不是第一手业主，没有任何关系。

更要紧的是，前任业主做过的工程照样算数。大规模翻新、把某个房间重做、加建、加个车棚、砌一道挡土墙——都属于建筑资本性支出，都在同一条 40 年的时间线上，钱是别人花的，抵扣归现在的业主。建筑师费、工程费、测量费、施工许可费这类前期费用，也计入建筑支出。再加上一条：凡是固定在建筑上、或构成建筑一部分的东西，税法当作建筑支出处理，而不是动产——所以一份报告里列出来的项目，有相当一部分本来就站在 2017 年新规的「活着」这一侧，而不是被砍掉的那一侧。

如果实际建筑成本查不出来——买二手房，通常就是查不出来——ATO 接受由 quantity surveyor 或其他独立合资格人士出具的估算。而你为这份估算付的费用，本身也可以抵扣。

两个最容易读错的地方

第一个，是把报告本身当成抵扣。它不是抵扣，它是证据。真要报，你手上还得有：建筑类型、开工与竣工日期、建筑成本、施工方是谁，以及这一年里物业真正可供出租的期间。一份没把这些落实的报告不顶用；而且抵扣总额永远不能超过实际发生的建筑支出。

第二个，是只看眼前不看卖房那一头。1997 年 5 月 13 日晚上 7:30 之后取得的物业，你已经报过的建筑资本性支出抵扣，要从资本利得税的成本基础（cost base）里剔除出去。也就是说，每年抵掉的这笔，会让你将来卖房时能减掉的成本变小——它更像是时间和税率上的安排，而不是凭空多出来的钱。另外值得放在一起看的是：2026 年 6 月通过的税改，会改变 2027 年 7 月 1 日起产生的资本利得的算法，那又是另一套账。

所以朴素版的做法是这样（数据截至 2026 年 8 月）：决定之前，先去查这栋房子是什么时候建的。如果开工早于 1985 年 7 月 18 日，而且此后没人做过实质性翻新，那这份报告可能真的挖不出多少东西。如果是那之后建的，或者那之后任何一任业主翻新过，建筑成本这一块大概率才是大头——而这一块，正是 2017 年那次改动完全没碰的。反过来两种错法都要避免：买了二手房还指着家电清单出成绩，或者听说家电清单作废了就干脆不做。

以上是一般性说明，不构成针对你这套房的建议；答案取决于建造年份、建筑成本、之后被动过什么、以及这些年是怎么用的。我们站内的投资房计算器可以先让你看清，一笔特定金额的抵扣会把这套房的现金流往哪个方向拉多少；而把建筑资本性支出、修理费和动产折旧分别放进正确的格子里，本来就在我们面向房产投资者的税务服务范围之内。