你在卖房——可能是自住房、一套投资公寓，或一块地。过户手续办到一半，律师问你：「你的清税证明（clearance certificate）申请了吗？」听着像走个流程，好像可以放到后面再说。不是的。settlement（交割）那天它要是没交到买家手上，买家就被法律强制扣下你房价的 15% 上交 ATO——一套卖 120 万的房子，那是 18 万澳元，交割当天到不了你账上。
规则到底是什么——而且 2025 年 1 月 1 日起变了
这套规则叫「外国居民资本利得预扣」（foreign resident capital gains withholding，简称 FRCGW）：买家在买澳洲房产时，要先扣下房价的一个固定比例上交 ATO，除非卖家能证明自己是澳洲税务居民。对 2025 年 1 月 1 日当天及之后签的合同，这个比例是房产价值的 15%。
2025 年年初有两处改动，都是把网撒得更大。在那之前，比例是 12.5%，而且只对 75 万澳元（含）以上的房产才管。从 2025 年 1 月 1 日起，比例升到 15%，而且价格门槛被彻底取消——现在每一笔房产交易、任何价位都适用，从一套 40 万的公寓到一块乡下地都在里面。过去那句「我这套不到 75 万，跟我没关系」，已经不成立了。
最让澳洲本地卖家意外的地方：默认就是先扣
这里有个想当然，悄悄让人损失一笔。大多数卖家以为这是「外国人的事」——自己是澳洲公民或居民，那就不管我。规则恰恰是反过来的。默认状态是：每一笔交易都先扣 15%；是澳洲居民反而算「例外」，而这个例外要你主动去证明。证明方式，就是向 ATO 申请一张清税证明，在 settlement 当天或之前交到买家手上。没有这张证明，就没有例外——哪怕你是土生土长、卖的是自己的家，买家也必须扣。
证明本身是免费的，也不复杂。你一动卖房的念头就能在网上申请——不用等合同签好——它从签发之日起有效期 12 个月，所以早申请没有任何代价。麻烦在时间：ATO 说一份申请最长要 28 天才处理完。拖到 settlement 前一周才办，可能根本来不及。还有一点：如果房子是两个人的名字，产权证（title）上的每个人都要各自申请一张，夫妻俩共用一张是不行的。
如果你是外国居民，这 15% 也没有打水漂
如果你确实是外国居民——比如当年在澳洲买了套公寓，后来人搬回了国内，现在要卖——你拿不到清税证明，那 15% 就会被扣下来。但要搞清楚这 15% 到底是什么：它不是一笔最终的税，也没有消失。它是你这笔交易将来要交的资本利得税（CGT）的「预缴」，先由 ATO 替你存着。
你把它要回来的方式，是就「签合同那一年」向澳洲报一份税表，把这笔交易的资本利得（或亏损）申报进去。被扣的钱会抵在你真正该交的税上；如果按整个房价算的 15% 比你实际利得该交的税还多——通常都会多，因为预扣是按「成交总价」算、不是按「利润」算——多出来的那部分会作为退税回到你手上。还有一条能提前少扣：预计这笔交易几乎不用交税的外国居民，可以在 settlement 之前向 ATO 申请一个「变更」（variation），让买家一开始就少扣、甚至不扣，不用等一年后再来讨。
所以拆开来看很简单。你要卖任何一套澳洲房产，一动这个念头就去申请清税证明——免费、管一年，它就是挡在「你的房款」和「15% 被 ATO 扣着好几个月」之间的那一张纸。名字是几个人，就几个人都去申请。而如果你是外国居民，预扣也不是故事的结尾——事后一份税表，或者事先办个变更，就是把数目结平的办法。
以上为截至 2026 年 7 月的一般性信息，不构成针对你个人情况的建议——具体怎么适用，取决于你的税务居民身份、产权证上有谁，以及房产的类型。如果你在卖一套投资房，或者人搬去了海外、要处理留在澳洲的房子，在签约前就把这张证明或那个变更办妥，远比事后去解一笔「被扣住的交割款」省事得多。这正是我们「房产投资者税务」服务要替你做的事。
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