投资房是好几年前买的，2027 年 7 月之后才卖，增值税到底怎么算？

房子是好几年前买的。这些年涨得跟同区差不多，租客也稳定，本来压根没打算卖。然后新闻标题来了：50% 的资本利得税折扣要取消了。接下来那个念头几乎是本能的，而且可能很贵——要不要赶在改之前把它出掉？

对大多数业主来说，实话是：这次改革的过渡设计，本来就是为了让你不必因为它而提前卖。但卖掉之后这笔增值怎么算，确实是全新的一套，而且现在有一件事值得先做起来。

先说清楚已经成为法律的是什么

2026 年 5 月 12 日，作为 2026–27 联邦预算的一部分，政府宣布改革负扣税和资本利得税（CGT）。ATO 在这项措施的官方页面上写得很直接：这些措施现已成为法律，落地在《Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026》和《Income Tax Rates Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026》两部法案里。生效日是 2027 年 7 月 1 日。

从那天起，对个人、合伙和信托而言，50% 的 CGT 折扣被两样东西一起取代。第一样是成本基础按通胀指数调整（cost base indexation）：把当初的买入成本按消费者物价指数（CPI）往上调，只对跑赢通胀的那部分增值征税——大致就是 1985 到 1999 年之间的做法。适用于持有满 12 个月的所有 CGT 资产，房产和股票一视同仁。

第二样是对 2027 年 7 月 1 日之后产生的真实增值适用 30% 最低税率。关键词是「最低」。它是一个地板，不是所有人统一按 30% 收；预算解释文件也写明，对那些资本利得本来就已经按 30% 或更高税率课税的人，不产生影响。

已经在手上的资产，会被切成两段算

这一段对今天手上有房、有股票的人最要紧，也恰恰是标题党最容易略过的。

2027 年 7 月 1 日之前买入并卖出的资产，规则完全不变；那天之后买的，整套按新规则走。而你现在已经持有、以后才卖的资产，分两段处理：2027 年 7 月 1 日之前累积的增值按现行规则算，之后的按新规则算。

具体来说，50% 折扣适用于「成本基础」到「资产在 2027 年 7 月 1 日的价值」之间的这一段差额；从 2027 年 7 月 1 日起产生的增值，则用指数调整和最低税率来算，并且把那一天的价值当作第二段的成本基础。那天本身什么都不会发生——不构成 CGT 事件，不用申报，也不用交税，一切都要等到真正卖出的时候。

那就引出一个很实际的问题：一个已经过去的日子，房子当时值多少，到时候怎么定？答案是：2027 年 7 月 1 日的价值，由纳税人在「实际卖出那一年」的报税表里确定，有两条路可走。一是取得该资产截至 2027 年 7 月 1 日的估值——上市股票就是当天的市场报价；二是使用规定的分摊公式，按资产在整个持有期内的增长率去推算那一天的价值。ATO 表示会提供相应的指引和工具。

还有一条对持有很久的资产有意义：过渡安排同样适用于历史资产，包括 1985 年之前购入的；1985 年前资产在 2027 年 7 月 1 日之前累积的增值继续免税。

现在传得最多的两个误读

第一个是「有个截止日期要赶」。并没有大家想象的那种截止日。因为只有生效之后产生的增值才落入新规则，2027 年 7 月 1 日之前累积的那一段增值，无论你哪一年才卖，都还是享 50% 折扣。预算文件把用意写得很明白：正因为这样的过渡设计，不存在赶在这个日期前买进或卖出的动机。为了躲一个本来就没打算抓你的变化，把一套好资产提前处理掉，是典型的税务尾巴摇了投资的狗。

第二个是「以后增值一律按 30% 交」。30% 是一个地板，而且是加在「剔除通胀之后的真实增值」上的，那个数比账面上的增值要小。财政部自己给的对照就说明问题：如果过去 20 年一直用指数调整，对典型的持有 5 年或 10 年的资产，平均下来的实际折扣幅度在 35% 到 60% 之间，换算成对名义增值的实际税率，大致落在 13% 到 30% 之间。也就是说，比现行规则多交还是少交，取决于你的回报率和持有时间。

还有几条值得直接说，因为通常是第一个被问到的：自住房（main residence）继续免征 CGT；四项小生意 CGT 优惠不变；符合条件的可负担住房现行的 60% 折扣完整保留。领取经过收入资产审查的政府补助（比如养老金 Age Pension 或 JobSeeker）的人，只要在实现增值的那个财年内领取过任何一笔，就不适用这个最低税率。

那么离生效还有一年，现在真正该做的是什么？是留资料。因为 2027 年 7 月 1 日那个价值要等到很久以后——可能是十年后卖房那一年的报税表里——才去确定，能支撑它的那套文件就是要护住的东西：购房合同、交割日期、买入价、印花税和律师费，以及这些年每一笔资本性改建的收据。到底是正式估值划算还是分摊公式划算，在没有卖出价可比之前根本没法知道，所以理性的做法是把两条路都留着，而不是现在就赌一边。

另外，日历上 2027 年 7 月 1 日那一格，写一条就够了但要写全：针对二手住宅投资房的负扣税改动，跟这次是同一个包裹、同一天生效。手上有投资房的人，两件事会一起感受到。

以上是截至 2026 年 7 月的一般性信息，不构成针对你个人情况的建议——具体怎么落到你身上，取决于你持有什么、以什么结构持有、以及什么时候卖。想先看看一套投资房逐年对现金流的影响，可以用站内的投资房计算器估一估；每年真正要报的时候，我们的投资房业主服务就是干这件事的。